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限購政策出臺前，北京某商住樓盤的售樓中心。中新網 種卿 攝
北京之後 滬、深等地跟王智明 老虎進調控商辦市場
3月26日，北京住建委發文調控商辦市場，一句“商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途”，徹底改變商辦市場規則。
北京上述政策，既阻斷瞭個人購買未建、在建、在售商辦項目的渠道，同時為個人購買二手商辦房屋也設置嚴苛門檻。
時隔四日，廣州提出加強商辦類房地產項目管理。“房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位”。
4月21日，成都多部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自王智明 旅館改變為居住用途。
同日，上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。
深圳也於5月12日發文限制商辦轉性，未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。“新政出臺後，此類設施將更多的服務於辦公需求，即不太可能服務於居住的需求。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，這對後續深圳商辦項目有利空效應。
至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地瞭針對商辦項目的調控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。
資料圖王智明：售樓人員向顧客介紹樓盤。 中新網記者 金碩 攝
回歸商業屬性 多城發文管控產品設計
無論從政策內容篇幅，還是發佈時間、後續配套舉措來看，北京對商辦項目的管控實屬最嚴。
“3·26後的一個多月時間，北京商辦市場實際成交大幅下跌。”中原地產首席分析師張大偉直言，堪稱歷史最嚴的商辦限購政策，對此前過熱的商辦市場打擊明顯。
綜合多地商辦調控的政策來看，不得擅自改變為居住用途，成為基本原則。對房地產開發企業違反規劃將商辦類房地產項目改為居住用途的，均采取“一經查實、嚴肅處理”的堅決態度。
另一方面，各地在調控力度上也存在差異。除北京外，其他城市並未明確對個人商貸購買商辦項目做出限制。深圳、成都等地側重於供給端的產品設計管控。
對於開發企業新報建商辦類項目的最小分割單元，北京嚴格規定為不得低於500平方米，廣州較為寬松的限定在不得低於300平方米，深圳僅要求部分比例；轉讓方面，北京和廣州規定已購買的商辦物業可轉讓給法人單位、個人，但廣州給轉讓設置瞭“附加條件”，即個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。
資料圖：置業顧問為民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝
為何限？打擊投機炒作、限制人口湧入
“商辦項目的活躍主要是因為住宅限購及住宅的高端化，因此，在住宅土地中配套瞭大量公建類物業”，說起商辦市場曾經的熱度，張大偉認為與人口增加不無關系。
張大偉說，像京滬等一線城市，常住人口住房需求巨大，一些以商業、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產權，改變商業立項的使用屬性，將“類住宅”作為賣點，並在用電、用水方面打起擦邊球吸引購房者。
但由於用地性質不同，商辦項目與商品住宅有著明顯區別。首先是產權為40年或50年，不具備住宅配套(學區房等)，居住密度大、戶型小；最關鍵的是，房價較同區域內商品住宅價格要下調50-60%。
“房價偏低、沒有限購是選擇商辦項目的主要原因。”多位曾經購買過商辦項目的受訪者告訴中新網記者。
為何要調控商辦市場？“首先是規劃問題，本是住宅配套的商業反而擁有居住屬性，與規劃相悖，相關配套也無法跟進；另就是人口問題，比如北京、深圳等地的商辦項目居住人口龐大；此外，由於商業土地地價低，開發商以商業用地拿地、卻以住宅價格銷售，變相賺取額外利潤。”張大偉說。
中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授鄭華接受媒體采訪時曾指出，商辦調控將確保住宅歸住宅、商辦歸商辦，減少商辦物業的客戶群體，降低開發商投資商辦產品的積極性，進而降低商辦類土地的出讓溢價水平。“打擊商辦市場上的投機行為，一定程度上也將限制人口無序湧入大城市”。
圖為北京朝陽區北辰附近某居民住宅外景。中新網 程春雨 攝
還沒結束！更多城市或醞釀規范商辦市場
“還有城市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’、‘辦改住’的政策潮。”張大偉預計，此前，因住宅限購而購買商辦項目的投資需求，或面臨巨大風險。
預測瞭深圳、上海會跟進商辦調控的嚴躍進告訴記者，未來，一些熱點城市會積極跟進商辦項目限購，雖然管控強度不會等同於北京，但有一點可以確定，“即商辦項目不再與居住屬性掛鉤”。
在嚴躍進看來，政策力度上，以北京為代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴厲的，管控效果最明顯；但後續的主流模式，可能是要對供應端進行規范，積極管制產品設計。
“北京、廣州後續不排除會對存量物業制定新的政策，比如說，針對部分有拋售和轉讓房源的購房者進行合理引導。”有業內人士向記者分析稱。(完)
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